(TBK m. 339–356 Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları)
KİRA BEDELİ TESPİT DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ilâ 356. maddeleri arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir dava türüdür. Bu nedenle genel kira veya ürün kirası ilişkilerinde söz konusu hükümlerin uygulanması mümkün değildir.
Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıkta öncelikle, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyeri kirası niteliği taşıyıp taşımadığının tespiti gerekir. Kiralananın bir bölümünün açık, bir bölümünün çatılı olması hâlinde galip vasfın belirlenmesi önem taşır. Yargıtay uygulamasında kural olarak metrekare hesabı esas alınmakta¹, ancak somut olayın özelliklerine göre taşınmazın baskın niteliğine de itibar edilebilmektedir².
Kira tespit davası, hem yazılı hem de sözlü konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından mümkündür. Ancak sözlü kira sözleşmelerinde ispat yükü bakımından özellik arz eden hususlar bulunmaktadır. Bu kapsamda kiraya veren; kira ilişkisinin varlığını, kira bedelini, kira artışına ilişkin hususları ve kira süresini ispat etmekle yükümlüdür.
ARABULUCULUK DAVA ŞARTI
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (HUAK m. 18/B).
TBK m. 344/3 uyarınca kira bedelinin tespitini talep eden taraf, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini başlatmalıdır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde, anlaşamama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur (HUAK m. 18/A f. 15).
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1).
Yetkili mahkeme ise;
- davalının yerleşim yeri (HMK m. 6) veya
- sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir (HMK m. 10).
Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde, HMK m. 17 uyarınca sözleşmeyle yetki belirlenebilir.
DAVAYI AÇABİLECEK KİŞİLER
Kira tespit davası; kiraya veren, malik veya kiracı tarafından açılabilir.
Kiraya veren, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını; kiracı ise emsallerin üzerinde olduğunu ileri sürerek bu davayı açar. İntifa hakkı sahibi de, kullanma ve yararlanma yetkisi kendisine ait olduğundan kira tespit davası açabilir.
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında dava açabilir³. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte dava açması gerekir.
DAVANIN NİTELİĞİ VE TALEP SONUCU
Kira tespit davası eda davası değildir. Tahsil talep edilmemeli, hâkim tarafından da tahsile karar verilmemelidir. Hâkim yalnızca yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini tespit eder⁴.
Talep net veya brüt olarak ileri sürülebilir. Talep sonucunda belirtilmemişse brüt kira bedelinin istendiği kabul edilir. Talep sonucu ıslah edilemez, dava kısmi dava veya belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz ve aynı dönem için ek dava açılması mümkün değildir.
BEŞ YILLIK SÜRE VE DAVA AÇMA ZAMANI
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz. Bu süre hâkim tarafından re’sen dikkate alınır. Dava sırasında beş yıllık sürenin dolması hâlinde, davacıdan yeni kira dönemi için tespit isteyip istemediği sorulmalıdır⁶.
ARTIŞ HÜKMÜNE GÖRE DAVA AÇMA SÜRESİ
- Artış hükmü bulunan sözleşmelerde, kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345/3).
- Artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde, tespit istenen kira yılından en az 30 gün önce ihtar çekilmeli veya bu süre içinde dava açılmalıdır (TBK m. 345/2).
Artış oranının boş bırakılması, belirsiz düzenlenmesi veya tarafların sonradan anlaşmasına bırakılması hâllerinde de artış hükmünün varlığı kabul edilir.
YENİ SÖZLEŞME VE MÜLKİYETİN DEVRİ
Yeni kira sözleşmesi yapılması hâlinde kural olarak beş yıllık süre yeniden başlar. Ancak Yargıtay, yenilenen sözleşmede kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmaması hâlinde ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınabileceğini kabul etmektedir.
Kiralananın mülkiyetinin devri hâlinde ise yeni malik, sözleşmenin başından itibaren taraf sayılır (TBK m. 310).
BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ VE HAKKANİYET İNDİRİMİ
Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur. Emsal taşınmazlar somut biçimde gösterilmeli; dava konusu taşınmazın üstün ve eksik yönleri oranlarıyla birlikte değerlendirilmelidir⁷. Bilirkişi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde elde edilecek kira bedelini de belirlemelidir⁸.
Hâkim, bu bedel üzerinden kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygular. Bu indirim %5–%20 arasında olmalı, %20’yi aşmamalı ve birden fazla kez uygulanmamalıdır⁹.
HARÇ, VEKÂLET ÜCRETİ VE İCRA
Harç, tespit istenen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Vekâlet ücreti nispi olup yıllık kira bedelleri farkı esas alınır¹⁰.
Kira tespit ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz. Kesinleşmeden önce faiz işletilemez¹¹. Tespit ilamları eda hükmü içermediğinden, kira farkları bakımından ilamlı icraya konu edilemez.
- Y. 3. HD, 2021/8864 K.
- Y. 6. HD, 2016/7767 K.
- Y. 3. HD, 2017/7770 E., 2019/4738 K.; Y. 6. HD, 2016/1731 K.
- HGK, 2021/267 K.
- Y. 3. HD, 2019/2426 K.; 2019/4573 K.; 2019/5357 K.
- Y. 3. HD, 2017/6958 E., 2019/3016 K.; 2017/11772 E., 2019/6051 K.
- Y. 3. HD, 2021/6064 K.; 2021/8864 K.
- Y. 3. HD, 2019/79 K.
- HGK, 2021/1168 K.; Y. 3. HD, 2019/4254 K.; 2018/4805 K.
- Y. 6. HD, 2015/3359 K.
- İBK, 1995/2 K.