Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini; bildirim ile sona erdirme, tahliye davası ile sona erdirme ve ayıp nedeniyle sonra erdirme şeklinde üçe ayırabiliriz.Bir diğer yazımızda bildirim yolu ile sona erdirmeden bahsettik bu yazımızda ise tahliye davası yolu ile sona erdirmeden bahsedeceğiz.
1. TAHLİYE NEDENLERİ
Tahliye nedenlerini kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayırabiliriz.
1.1. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLER
1.1.1. KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ
Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiraya veren, maddede sayılan kişilerin kullanımı için ihtiyacı olması durumunda açacağı dava ile taşınmazından kiracısının tahliye edilmesini sağlayabilir. Kiraya verenin taşınmaza gerçekten gereksinimi olmalıdır. Örneğin, iki taşınmazı olan birinin, birisinde kendisinin oturması birisini ise kiraya vermiş olması durumunda bu kişi, kendisinin ihtiyacı nedeniyle kiraya verdiği taşınmazı boşaltamaz. Ancak örneğin oğlunun evlenmiş olması ve oğlunun oturacak başka evinin olmaması nedeniyle kiraya verdiği taşınmazın tahliyesini bu gereksinime dayanarak isteyebilir.
Kiraya veren gereksinim nedeniyle tahliye davasını kira süresinin bitimine en az 1 ay kala açabilir. Kiraya veren bu süre içinde dava açmayıp yazılı bildirimde de bulunabilir. Yazılı bildirimde bulunur ise bir sonraki dönem boyunda tahliye davasını açabilecektir.
Gereksinim nedeniyle tahliye davası açıldıktan ve bu nedenle kiracı tahliye edildikten sonra kiraya veren, söz konusu taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir neden olmaksızın eski kiracıdan başka bir kiracıya kiralayamaz. Kiraya veren buna uymazsa, eski kiracısına bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
1.1.2. YENİDEN İNŞA VE İMAR
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yukarıdaki madde uyarınca taşınmazda yeniden inşa ve imar amacıyla onarım yapılması için boşaltılması sağlanan taşınmazlar eski haliyle 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz ve kiralanır ise kiraya veren, eski kiracısına 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Ayrıca eski kiranın, onarımı gerçekleştirilen taşınmazda yeniden kiracı olabilmek için öncelik hakkı bulunmaktadır.Kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen 1 ay içinde kiracı bu hakkını kullanabilecektir.
1.1.3. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ
Madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın başkasına satılması durumunda satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Yeni aldığı taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olan yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile sözleşeyi sonlandırabilir.6 aylık süreyi beklerken kira sözleşmesinin bitmesi durumunda, 6 ayı beklemeden kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de davanın açılması mümkündür.
Örneğin, 20.04.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kiralanmış olan bir taşınmazı 20.06.2023 tarihinde satın alan malik, 20.07.2023 tarihine kadar yazılı bir bildirimde bulunması şartıyla 20.01.2024 tarihinde yeni malikin gereksinimi nedenine dayanan tahliye davasını açabilir.
Yeni malik taşınmazı 20.12.2023 tarihinde satın almış olsaydı, 20.04.2024 tarihinde sözleşme sona ereceğinden, bu tarihten itibaren 1 ay içinde 20.05.2024’e kadar açacağı bir dava ile de sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda yeni malik için sözleşme süresinin bitimini beklemek daha avantajlıdır.
1.2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLER
1.2.1. YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ VERİLMESİ
Kiracı, kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarih geldiğinde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Kiracının tahliye taahhüdünü taşınmazın tesliminden sonra vermiş olması gerekmektedir.
1.2.2. İKİ DEFA HAKLI İHTAR
Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira belini ödemediği için kiraya veren tarafından kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin veya 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Örneğin, 20.04.2023 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinde, kiracı 20.04.2024 tarihine kadar 2 defa kira bedelini ödememiş veya geç ödemiş ve bu nedenle ihtar almış ise kiraya veren, 20.05.2024 tarihine kadar açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
İhtar genellikle noterden yapılmakla birlikte başlatılacak icra takibi de ihtar yerine geçmektedir. Kiracı, ihtar kendisine ulaşana kadar ödemeyi yaparsa haklı ihtar olmamaktadır.
1.2.3. KİRACININ YA DA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUNUN BULUNMASI
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe, belde veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesinin yapıldığı sırada bunu bilmiyor olması durumunda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.