Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini; bildirim ile sona erdirme, tahliye davası ile sona erdirme ve ayıp nedeniyle sonra erdirme şeklinde üçe ayırabiliriz.Bu yazımızda bildirim yolu ile sona erdirmeden bahsedeceğiz. Tahliye yolu ile sona erdirmeden diğer bir yazımızda bahsedilmiştir.
Bildirim yolu ile sona erdirme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347’de düzenlenmiştir.
Madde 347– Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
1.BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRASINI BİLDİRİM İLE SONA ERDİRME
1.1.KİRACININ SONA ERDİRMESİ
Kiracı, kira döneminin bitmesinden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak belirli süreli konut veya çatılı iş yeri sözleşmesini sona erdirebilir.Kiracı bu hakkını kullanmaz ise sözleşme aynı koşullarda bir yıl süre ile uzatılmış sayılır. Sözleşmenin bu şekilde uzatılması sözleşmeyi belirsiz süreli sözleşme haline getirmemektedir. Sözleşme 1 yıl uzatılmış ve belirli süreli sözleşmedir.
Öneğin kiracı iseniz, 20.04.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmenizi 05.04.2024 tarihinden önce yazılı bildirimde bulunarak sona erdirebilirsiniz.
1.2. KİRAYA VERENİN SONA ERDİRMESİ
Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirebilir.
Uygulamada buradaki 10 yıllık uzama süresi 10 yıllık kira süresi gibi algılanmaktadır. Halbuki kanun 10 yıllık sözleşme süresi değil, uzama süresinden bahsetmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin yapıldığı ilk yıl uzama süresi olarak sayılmayacağından 10 yıllık uzama süresi, başlangıç tarihinden itibaren en az 11 yıllık bir sürenin geçmesi anlamını taşımaktadır.Kiraya veren 11. yılın 9. ayından önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir.
Örneğin,
20.04.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi:
- 20.04.2023 – 20.04.2024 ilk yıl.
- 20.04.2024 – 20.04.2025 = 1. Uzama süresi
- 20.04.2025 – 20.04.2026 = 2. Uzama süresi
- 20.04.2026 – 20.04.2027 = 3. Uzama süresi
- 20.04.2027 – 20.04.2028 = 4. Uzama süresi
- 20.04.2028 – 20.04.2029 = 5. Uzama süresi
- 20.04.2029 – 20.04.2030 = 6. Uzama süresi
- 20.04.2030 – 20.04.2031 = 7. Uzama süresi
- 20.04.2031 – 20.04.2032 = 8. Uzama süresi
- 20.04.2032 – 20.04.2033 = 9. Uzama süresi
- 20.04.2033 – 20.04.2034 = 10. Uzama süresi (10 yıllık uzama süresi doldu)
- 20.04.2034 – 20.04.2035 = Kiraya veren 20.04.2035 tarihinden en az 3 ay önce yani 20.01.2035 tarihinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
2. BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINI BİLDİRİM İLE SONA ERDİRME
2.1. KİRACININ SONA ERDİRMESİ
Kira sözleşmesi belirsiz süreli bir sözleşme ise kiracı, fesih bildirim süresine uymak şartıyla her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildirim süresi altı aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmasıdır.
Örneğin, 20.04.2023 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesi 20.10.2023 tarihinde sonlandırılmak isteniyorsa en geç 20.07.2023 tarihinde bildirim yapılmalıdır.
2.2. KİRAYA VERENİN SONA ERDİRMESİ
Kiraya veren belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesini kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra yapacağı fesih bildirimiyle sona erdirebilecektir. Buradaki 10 yıl belirli süreli sözleşmedeki 10 yıllık uzama süresi değildir. Burada doğrudan kira sözleşmesinin başlangıcına 10 yıl eklenmektedir. Kiraya veren 10 yıl geçtikten sonra, 6 aylık kira dönemlerinde 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.